La competencia de los códigos de uso de la tierra para terrenos destinados a los mercados agrícolas mayoristas es uno de los problemas prácticos más importantes en la planificación del uso de la tierra-de este tipo de proyectos. La razón radica en el hecho de que la infraestructura de los mercados agrícolas mayoristas es compleja por naturaleza: combina plataformas comerciales, almacenes-instalaciones logísticas, servicios de transporte y objetos de servicio, lo que a menudo conduce a una "competencia" de varios códigos de uso de la tierra en la práctica.
Esta información la comparte el Dr. en Derecho, Abogado de Honor de Ucrania, Diputado del Pueblo de las convocatorias VI y VII, miembro del Comité de Política Agraria y Relaciones Agrarias de la Rada Suprema de Ucrania (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Un ejemplo de códigos de uso de la tierra en competencia es el 01.12 (para la colocación de infraestructura para mercados agrícolas mayoristas) y el 03.07 (para la construcción y mantenimiento de edificios comerciales). Un mercado mayorista casi siempre incluye pabellones/áreas comerciales, locales administrativos, edificios de servicios, lo que en ocasiones puede llevar a asignar por error el código de uso del suelo 03.07 o 03.15 en lugar del código específico 01.12.
Cuando se trata de agro-servicios (servicios a productores, equipos, agroquímica, operaciones de servicios), a veces hay competencia entre los códigos 01.11 (para la prestación de servicios en agricultura) y 01.12 (para la colocación de infraestructura para mercados agrícolas mayoristas).
El algoritmo recomendado para superar la colisión de códigos de uso del suelo, que corresponde a la lógica de la práctica judicial:
1. Determinar la categoría del terreno a partir de los títulos de propiedad del terreno y de la información del Catastro de Tierras del Estado. Si la categoría de tierra es agrícola, entonces es imposible asignar un código de uso de tierra que pertenezca a tierras residenciales y públicas sin un cambio adecuado en el régimen legal de la tierra. Hay casos en que una parcela de tierra ya formada, incluidas las tomadas a los usuarios de la tierra para necesidades públicas, se transfiere a un mercado agrícola mayorista. El artículo 10 de la Ley de Ucrania "sobre mercados agrícolas mayoristas" prevé la compra/expropiación para necesidades públicas y, desde el punto de vista procesal, dichas acciones se llevan a cabo de acuerdo con las normas del Código de Tierras de Ucrania (artículos 146, 149, etc.) y, si es necesario (cuando se trata de propiedad privada), teniendo en cuenta la Ley especial de Ucrania "sobre enajenación de terrenos y otros objetos inmobiliarios ubicados en ellos, que son de propiedad privada, por necesidades o razones públicas". de necesidad social."
En este caso, hay situaciones en las que se expropian terrenos agrícolas, mientras que dentro de la categoría especificada solo cambia el tipo de uso de la tierra. Por lo tanto, es necesario considerar los títulos de propiedad del usuario anterior de la tierra para determinar la categoría correcta de tierra que se conservará después de la expropiación y transferencia al mercado agrícola mayorista.
La legislación agraria vincula directamente la infraestructura de los mercados agrícolas mayoristas con la categoría de tierras agrícolas. Así, el artículo 22 del Código de Tierras de Ucrania define que las tierras agrícolas incluyen aquellas previstas para la producción de productos agrícolas, para la investigación científica agrícola y actividades educativas, así como para la ubicación de la infraestructura de producción relevante, incluida la infraestructura de los mercados agrícolas mayoristas.
Esta lógica legislativa se detalla en la Clasificación de tipos de uso de la tierra, donde dentro de la sección "Tierras agrícolas" se proporciona un tipo separado de uso de la tierra 01.12: "Para la colocación de infraestructura para mercados agrícolas mayoristas". Por tanto, desde la perspectiva del régimen jurídico territorial, la colocación de un mercado mayorista (como objeto de infraestructura del mercado agrícola) debe formalizarse en tierras agrícolas estableciendo el tipo correspondiente de uso de la tierra (01.12) en la documentación de gestión territorial y reflejándolo en la información del Catastro de Tierras del Estado.
2. Determinar el "objetivo principal" de la concesión de la parcela a partir de documentos primarios (decisión/contrato/ley estatal/proyecto de ordenación territorial).
3. Aplicar el principio de especialidad (lex specialis): si hay un código específico en el clasificador para tu caso, elígelo. Para la infraestructura de mercados agrícolas mayoristas, el clasificador incluye directamente el código 01.12.
4. Verificar el cumplimiento de la documentación urbanística (zona funcional/plan de zonificación/plan integral). Esto es especialmente importante cuando el terreno está ubicado dentro de una zona poblada. Si la zona funcional es "agro-logística/producción/almacén/infraestructura de mercado", entonces el código 01.12 es indiscutible.
5. Determinar la naturaleza jurídica de la infraestructura ubicada dentro de la parcela. Establecer que el proyecto/objeto es efectivamente un mercado agrícola mayorista, no un centro comercial minorista. Los marcadores más fuertes: 1) el estatus de mercado agrícola mayorista otorgado de conformidad con la ley (orden del organismo autorizado + certificado), si ya se obtuvo o se está obteniendo al mismo tiempo; 2) reglas de operación/modelo de negocios (flujo comercial mayorista, productos agrícolas, logística, reducción de pérdidas, "infraestructura del mercado agrícola" como un complejo). Si predomina la infraestructura del mercado agrícola mayorista (flujo de mercancías + logística + servicio al productor/comprador), se recomienda utilizar el código 01.12. Si predomina el comercio (tiendas/pabellones sin una función específica de "mercado" agrícola), prevalece el código 03.07 (o el código 03.10 en la versión anterior del Clasificador).
Los códigos 01.12 y 03.07 (anteriormente 03.10) no son "variantes del mismo" propósito de uso de la tierra, sino códigos de diferentes regímenes legales porque el 01.12 está directamente dentro del conjunto de tierras agrícolas, mientras que el 03.10 describe objetos de infraestructura pública/comercial.
Por qué es necesario asignar el código 01.12 a los terrenos para los mercados agrícolas mayoristas y los riesgos de clasificar dichos terrenos como terrenos de construcción pública.
En primer lugar, hay una indicación directa en el Código de Tierras de Ucrania: la infraestructura de los mercados agrícolas mayoristas es un componente de las tierras agrícolas. El artículo 22 del Código de Tierras de Ucrania incluye directamente la infraestructura de los mercados agrícolas mayoristas entre los fines para los cuales se proporcionan las tierras agrícolas. Por lo tanto, si el objeto es esencialmente un "mercado agrícola mayorista", la base correcta para el uso de la tierra son las tierras agrícolas, no la construcción pública.
En segundo lugar, el plan de uso y zonificación del suelo (LUZP) proporciona un código especial y restringido 01.12, que tiene prioridad sobre el código general de "mercado" 03.07 (anteriormente 03.10).
En tercer lugar, la prioridad del uso de tierras agrícolas con fines agrícolas. El Código de Tierras de Ucrania establece la prioridad de las tierras aptas para la agricultura y mantiene la cautela al asignarlas no para "fines agrícolas". Si el mercado agrícola mayorista es funcionalmente parte de la cadena de producción agrícola (logística/almacenamiento/procesamiento primario, etc.), entonces convertir esas tierras en construcción pública asignándoles el código 03.07 (anteriormente 03.10) parece una eliminación injustificada de las tierras agrícolas, lo que contradice los artículos 22 y 23 del Código de Tierras de Ucrania.
En cuarto lugar, la aplicación del código 03.07 (anteriormente 03.10) exige el cumplimiento estricto de los requisitos urbanísticos. Así, los suelos residenciales y públicos se utilizan de acuerdo con el plan general y demás documentación urbanística. Para parcelas fuera de áreas pobladas, esto a menudo significa que sin una base de planificación adecuada y una justificación funcional, las autoridades/organismos reguladores cuestionarán la legitimidad de dicho uso "urbanístico".
Una aclaración importante: la versión actual del artículo 38 del Código de Tierras de Ucrania formula el concepto de tierras residenciales y públicas de manera funcional, sin un vínculo directo "sólo dentro de las zonas pobladas". Sin embargo, si la transferencia de un terreno a un mercado agrícola mayorista se produjo antes del 17 de junio de 2020 (antes de las modificaciones del artículo 38 del Código de Tierras de Ucrania), entonces es imposible clasificar ese terreno como construcción pública.
No existen prohibiciones reglamentarias para ubicar un terreno con el tipo de uso de suelo 01.12 "Para la colocación de infraestructura para mercados agrícolas mayoristas" dentro de áreas pobladas, siempre que se cumplan los requisitos para el propósito funcional del territorio (documentación de planificación urbana) y la designación adecuada del uso del suelo. La Ley de Ucrania "sobre mercados agrícolas mayoristas" estipula que la ubicación de la infraestructura agrícola la determina el organismo central autorizado "en el territorio pertinente" basándose en la conveniencia económica (sin la reserva "sólo fuera de las zonas pobladas").
De manera similar, no existe ninguna prohibición legislativa general de asignar el código 03.07 únicamente a terrenos dentro de áreas pobladas. Desde 2020, la definición de terrenos residenciales y públicos en el Código de Tierras de Ucrania no está vinculada exclusivamente a áreas pobladas, sino que se describe a través de su uso funcional (ubicación de edificios residenciales, edificios y estructuras públicas, etc.).
Conclusiones
La presencia de un régimen legal especial para los mercados agrícolas mayoristas no elimina el problema principal: la fragmentación de la regulación legal de la tierra, que genera la "competencia" de los códigos de uso de la tierra y, como resultado, mayores conflictos y riesgos regulatorios para las empresas agrícolas.
Al mismo tiempo, considerando la lógica legislativa descrita anteriormente, la mayor protección de las tierras agrícolas y la intención del Estado de garantizar su uso principalmente para fines agrícolas, los mercados agrícolas mayoristas, de acuerdo con el procedimiento definido por la ley, adquieren terrenos con un propósito especial, es decir, para la colocación de infraestructura para los mercados agrícolas mayoristas. Por lo tanto, a las parcelas correspondientes en este caso se les puede asignar el código de uso de suelo 01.12 como el único código de uso posible y correspondiente al real.
En la dimensión práctica, la determinación del código de uso de la tierra "correcto" debería basarse en documentos primarios sobre la formación de parcelas, la función dominante real de la infraestructura y las restricciones de planificación urbana (zonas funcionales), más que en signos formales de objetos individuales (pabellones, locales comerciales), que son sólo elementos de la compleja infraestructura del mercado agrícola mayorista. Un control legal de calidad de los documentos al formalizar los derechos sobre la tierra para un mercado agrícola mayorista garantiza aspectos clave: la previsibilidad de la implementación de proyectos de infraestructura, la protección de las inversiones y la minimización de los riesgos de disputas legales y procesamientos policiales.
